关于发展和壮大村级集体经济

的可行性调查报告

——以无锡市新吴区旺庄街道为例

新吴区老促会

        一、调查背景及意义

        村级股份合作社，是以资产为纽带、股东为成员的综合性集体经济组织。发展和壮大村级集体经济, 不仅是推动乡村振兴战略的重要一环，也是实现集体经济社会全面发展的重要途径。面对新时代的新要求，街道原有村级工业集体经济园区建设于00年代，存在规划水准低、建设时间早、厂房设施旧、企业规模小、产出效率低、营商环境差等现实问题。为了创新思维，探索符合我街集体经济发展路经，拟将村级合作社资金转化为工业发展用房的优质资产，在街道指导下，开创联合发展新摸式，可持续发展潜力新路径，以促进村级集体经济的不断壮大和高质量发展，今年来开展了旺庄街道关于发展和壮大村级集体经济可行性调研工作。

        二、调查内容和方法

        1、调查内容。根据街道有关领导关于对村级股份合作资产保值增值、发展优质资产、提高经营收入的有关指示精神，结合街道实际情况，科学合理设计调查问卷。调查内主要为意见建议共十一个方面。具体附《旺庄街道村级合作社资金转换资产运作的可行性调查问卷》。

        2、调查方法。采用线下随机入企书面问卷调查。为考虑到调查的准确性、客观性，真实掌握同类型工业厂房的租用市价情况，调查采用以开普动力地块为中心，在一定区域半经内进行;调查对象为企业法人、总经理、副总经理、会计等。

        3、调查范围。为以开普动标房建设地块(312国道辅道、经一路旁)为中心，以5一10公里左右半径的新吴区区域内为查找调查范围。调查企业为工业用多层厂房(一层及以上至四层)。多层厂房的企业，按层分层统计，合计调查企业150家。

        三、调查结果情况

        本次调查共150家企业，分别在江溪街道的叙丰工业园、硕放街道的杨家湾工业园、湖东工业园、蠡东工业园、旺庄街道的城南路沿线等区域内进行。

        1、调查企业房产租赁情况汇总

        (1)调查企业结构情况

        一是从调查企业经济规模来看，在调查的150家企业中，1亿元以上的企业为2家，占1.34%;3000万一1亿元的企业为11家，占7.33%;3000万元以下的企业为137家，占91.3%。

        二是从调查企业创办时长来看，在调查的150家企业中，创办时间在10年以上的企业为71家，占47.33%;3一10年的企业为77家，占51.33%;3年以下的企业为2家，占1.34%。

        三是从调查企业结构类型看，在调查的150家企业中，均为加工制造类，占100%。

        四是从调查企业职工规模看，在调查的150家企业中，拥有职工人数50一200人的企业为10家，占6.67%;50人以下的企业为140家，占93.33%。

        (2)调查企业厂房租赁情况分析

一是从调查企业厂房产权情况分析。调查数据表明，在调查的150家企业中，拥有自有工业厂房的企业为13家，占8.67%;租用厂房的企业为137家，占91.33%。

        二是从调查企业厂房租用情况分析。调查数据表明，在调查的150家企业中，有137家企业是租用的厂房，占91.33%。

        三是从调查企业厂房租用标的情况分析。调查数据表明，在调查的150家企业中，具体楼层租用情况如下表：

调查企业厂房楼层租用价格情况汇总一览表

        从上表调查结果分析，因调查企业受地理位置、厂房设施情况、签约时间、租赁时长、企业性质等综合因素影响，厂房出租价格并非按楼层规律排序。在调查的150家企业中，从附件4调查明细表上显示，年租金在500元/平及以上的企业为2家，为1一3层均价，其中最高价达570元/平/年;年租金400元及以上的企业为31家，占20.67%。鉴于本项目为一至四层的工业厂房，由此从上表可以看出，有10家企业租用的一至四层的平均租价(整幢租用，不分层价)为324.5元/平方/年，调查方认为这个租价具有较好的参考性和一定的保险系数。

        2、调查企业厂房租赁趋势分析

        一是从租赁稳定性分析。数据显示，在调查的150家中，有19家企业房东房西租赁关系稳定，占12.67%;有118家企业租赁关系比较稳定，占78.67%;有13家企业认为租赁关系一般及不稳定，占8.66%。

        二是从租赁价格趋势分析。数据显示，在调查的150家企业中，租价逐年提升的企业为0家，占0%;租价较为稳定的企业为150家，占100%;对租金逐年下跌和不可预测选择为0。

        三是从厂房需求情况分析。数据显示，在调查的150家企业中，有8家企业厂房存在供需缺口，其中6家企业需求厂房6950平，2家企业有闲置厂房1700平，尚有5250平厂房需求缺口。详见附件4。

        四、投资工业厂房的量本利分析

        在抽调150家相似类型的工业企业并进行相关要素综合分析的基础上，特运用量本利分析法，对投资工业厂房进行前期研究，提供数据支撑。需要说明的是本次量本利分析中厂房固定资产的增值、贬值、折旧等不作分析。因此在量本利分析中，建设投资的固定成本不作为成本分折。也就是说，以出租价的高低作为(量)，投资利息和土地使用费作为固定成本(本)，开票税收和印花税为变动成本，所得出的一条收入斜线作为(利)。结合有关部门提供的数据，具体信息采集情况汇总如下：

        量本利数据采集一览表

        注： 1、按投资建造厂房1000万元，相当于置换工业厂房3335.22平方，建设成本由街道建设科提供;

        2、利率按江苏银行提供的三年定期2.1%计算;

        3、租赁价格按调查的当今市场参考租价为324.5元 /平/年计算;

        4、开票费用按国家税务有关规定，增值税税金为合同不含税价的为9%，城建税为增值税税金的7%，教育费附加为增值税税金的3%，地方教育事业费附加为增值税税金的2%，房产税为合同价÷1.09×12%。均按一般纳税人计算税收(尚未考虑6税2费减半政策);企业所得税应为25%，可以考虑房屋折旧、管理费用等进入成本，这里不做分析;

        5、土地税按四等土地6元/平/年计算，3335.22平方建筑厂房折合占地为833.81平方土地面积;

        6、物业费既不作为合作社收入，又不作为支出，由房西直接支付物业第三方。

        按照一个村合作社投资1000万元置换的四层工业厂房，按市场调查参考价324.5元/平方/年来计算。厂房造价为2998.3平方(含水、强弱电、气、路、绿化等公共配套设施费，不含开普动力拆迁费)，可以置换工业厂房3335.22平。收益率=总收入-(固定成本+变动成本)/1000万元x100%。

        从上述量本利分析图中可以得出，当厂房出租金在81.692674元/平/年时，收入为272463.0402元，固定成本+变动成本为272463.04元，利润接近成本，收益率为0%，即为盈亏平衡点;当按市场同类厂房324.5元/平/年参考价时，利润为639032.38元，即收益率为6.39%;当租金为350元/平/年时，利润为706144.54元，即收益率为7.06%。

        五、关于发展壮大村级集体经济的可行性研究

        (一)综观当前对建设工业厂房的可行性分析

        1、从政策允可层面上研究实施的可行性。根据《无锡高新区(新吴区)党政办公室关于印发<关于进一步完善农村集体“三资”管理的意见>的通知》(锡新办发【2020】3号)文件精神，明确农村集体经济组织依法自主决定农村集体资产经营方式，可以对农村集体资产直接经营，也可以采取发包、出租、投资入股等方式经营。经营项目应符合生态环境功能定位的产业布局、规模和结构，严格控制环境风险。鼓励农村集体经济组织通过抱团发展，与各类经济实体联合合作等方式，主动对接科技载体、公寓楼等优质项目，积极参与街道工业集中区提档升级，提高资产运营效益。因此，对照锡新办发(2020)3号文件规定，对村股份合作社剩量资金投资政府主导并开发建设的工业厂房，提供了政策依据。

        2、从壮大和发展集体经济上研究实施的可行性。壮大和发展街道集体经济，是以工业经济为支撑。拟建设的开普动力工业标准厂房地块紧靠321国道，距通锡高速硕放出入口、京沪高速梅村出入口较近，交通发达，周边基本都是工业区域，产业链配套紧密，区位优势突出。结合旺庄实际情况，街道自有工业用地指标十分有限，土地置换指标严重不足。规划空间小，后备资源少。对此，建设集约型容积率高的工业厂房，借天生地，可以提高土地产出效率。让好项目不缺地，好产业有空间，从而不断壮大和发展街道集体经济，实现集体经济的高质量发展。

        该工业厂房项目总用地面积为182545㎡，约274亩;总建筑面积约316716㎡。项目拟建设高标准工业厂房17幢，总高度为不超过24米的4层楼结构厂房，一层层高为8m以上，以满足机械工业的企业需求。二层及以上的层高为5m。标准层面积3000-8000㎡。该标准厂房鼓励智能制造、集成电路、半导体、精密电子等信息技术类企业入驻，加快本区域企业数字化、智能化转型，推动区域经济高质量发展。综合调查分析，将合作社剩量资金转换成优质资产，通过资产经营，来取得高于银行存款收益，以确保集体资产的保值增值，综合市场调查分析是可行的。

        3、从稳定或提高集体经济组织人员分红上研究实施的可行性。为了保障股东社员每年稳定或有所增长的分红，如果只靠合作社资金通过银行存款的利息，来用于支付集体经济组织人员6%的分红是不现实的。前几年，三年以上存款利率在5%左右，还可以免强支付一年一度的合作社集体经济组织人员的分红。但随着国家对存款利率的多次下调，带来的问题是靠利息已经无法每年支付合作社集体经济组织人员的保率分红，始必要动用本金才能实现。对此，我们从量本利分析中可以得出，合作社剩量资金投入街道主导建设的工业标准厂房，有相应的政策依据，有政府的有力支撑，从理论上说是可行的。

        4、从当前国际国内及地区经济发展形势上研究实施的可行性。当前，国际形势动荡不安，战争不断。面对错综复杂的国际形势，国内经济增速放慢。根据最近中央经济工作会议精神，中央坚持审时度势，国内经济取得平稳发展，经济高质量发展扎实推进。从地区经济来看，在调查的150家企业中，有142家企业表示近年来发展趋势比较看好，占94.67%;仅有8家企业表示发展趋一般，占5.33%。数据显示，建设工业厂房原则上是可行的。

        5、从项目的量本利分析结果上研究实施的可行性。我们从量本利分析结果表明，按一个合作社计划投资1000万元，按现行造价可以置换工业厂房3335.22平，按市场调查的324.5元/平/年参考价计算，年出租总收入为1082278.89元。扣除固定成本和变动成本，年利润为639032.38元，收益率为6.39%。从量本利得出的分析结果看具有可操作性。当然，量本利得出的结果，是从静态和数学及财务角度分析的，不排除市场变化、招租让利、前后租期的连续性、厂房局时空置等因素的影响，项目实施的可行性会增加一定的不确定因素。

        (二)壮大和发展集体经济的主要模式

        在统一规划设计、统一按标建没、统一园区管理的前提下，拟采用以下三种模式。

        1、政府主导，平台代建，委托管理，按股分红。开发建设工业标准厂房，以政府为主导，由无锡新科城发展集团有限公司国资平台代为建设，委托街道资产职能部门负责管理经营，所得收入按村合作社投资额分成，并有合作社按一定比例对原集体经济组织人员予于分红。

        2、政府主导，平台代建，置换产权，自主经营。开发建设工业标准厂房，以政府为主导，由无锡新科城发展集团有限公司国资平台代为建设，按村合作社投资额置换产权，并有村合作社自主经营，自负盈亏。鉴于目前各村合作社的实际情况，以村合作社自主经营模式不建议采纳。

        3、政府主导，代建代管，按实配股，托底分红。开发建设工业标准厂房，以政府为主导，由由无锡新科城发展集团有限公司国资平台代为建设、代为管理、代为经营。按各村合作社投资额度分配股权，对合作社集体经济组织人员实行托底分红。

        鉴于以上三种模式综合分析，从可操作性的角度来看，调查方建议采用第三种模式较为可行。一是简化了规划立项上的各种手续。实行一个主体单位立项建设，可节省时间成本;二是节省了产权购买成本。将愿意投入的村合作社资金在工业厂房资产中按额配股，按股得益。省去了一笔购买资产的契税和印花税;三是方便了园区的统一管理，打造良好的营商环境。

        (三)可行性建议

        一是要发挥街道的招商主力作用。招商引资是经济发展的源头活水。项目完工后可以向市场推出31万余平工业厂房资源，调查方建议发挥好街道招商主力作用，不分投资主体，坚持全街一盘棋，打好招商引资主动仗，跑出招商引资加速度，注重引进优质客户，为推动旺庄集体经济高质量发展蓄势赋能。

        二是要发挥高效廉洁的园区服务作用。营造良好的营商环境，是保障园区企业高质量发展的基础。调查方建议对引进企业在立项、环保、安全、物业等方面，要提供最优服务，做到引得进、留得住、促发展。要秉持“把困难留给干部、把方便留给企业”的理念，当好“优质店小二”，做好“一流服务员”，做到有求必应，无事不扰，全力为企业搞好服务。

        三是要发挥突出的区位和新设施优势。良好的地理位置，提供了无限的商机和区位优势，为招商工作注入了较大潜力。对此，调查方建议要充分发挥突出的区位优势和全新的厂房及公共配套设施优势，立足催生比较优势。开普动力地块，周边远离自然保护区、水源地和居民区，建设为工业发展载体，其区位选择是可持续发展的关键因素，事关企业生产成本、市场竞争力和区域经济效益。